一、借用他人姓名一方對標的房屋不享有物權
二、 1、登記的權利人推定為不動產物權的所有人 《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！?/span>
2、借用他人姓名買房不是法律規定的例外情形 法律規定的例外情形如下： （1）《物權法》第28條規定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力?！薄段餀喾ń忉屢弧返?span>2條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持?！钡?span>7條規定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產或者動產等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調解書，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！比嗣穹ㄔ?、仲裁委員會的導致物權變動的法律文書或者人民政府的征收決定等生效時，物權就已發生變動，但是不動產登記簿可能還沒有做變更登記，這就產生了實際的權利人和不動產登記簿記載的權利人不一致。這里需要注意的是，《物權法》第28條規定中的“人民法院、仲裁委員會的法律文書”是概括性的規定，和《物權法》第29條、第30條并非并列關系，《物權法》第29條、第30條才是真正的導致不動產登記簿記載的權利人和實際權利人不一致的具體原因的列舉。因此，并非所有能導致物權變更的法律文書生效都會直接導致不動產所有權變動，比如，法院判決房屋賣售人配合房屋買受人辦理過戶手續，判決生效后過戶前，房屋的所有權人還是房屋賣售人，因為這是一個房屋買賣合同糾紛，本質上是債的糾紛，而非所有權確認糾紛。但是，該條規定中的“人民政府的征收決定”倒是和《物權法》第29條、第30條是并列關系，是導致物權變動的具體原因，也是導致真實的所有權人和登記的權利人不一致的原因。 （2）《物權法》第29條規定：“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力?！崩^承或者受遺贈開始時，不動產所有權就發生了變動，但是登記簿可能還沒有發生變更，這就導致不動產登記簿記載的權利人和實際權利人不一致。當然，這種情況引起的訴訟一般是繼承糾紛，不是確權糾紛。 （3）《物權法》第30條規定：“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力?！鄙鲜鍪聦嵃l生時所有權已經發生變動，但是不動產登記簿上可能還未登記，這也會產生不動產登記簿記載的權利人和真實的所有權人不一致的情況。比如，農村自建房，房屋建好，相應的農戶即享有了所有權，而非要等待辦了產證才有所有權。
上文提到，《物權法》第28條是一個概括性規定，《物權法》第29條和第30條列舉了兩種真實權利人和登記權利人可能不一致的情況，也就是說《物權法》第29條和第30條所列情形是《物權法》第28條規定的“真子集”，除《物權法》第29條和第30條所列情形外，還有其他導致登記權利人和實際權利人不一致的情形。比如：《民訴法解釋》第493條規定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移?！迸馁u成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時標的物所有權即發生了轉移，而此時可能還未辦理變更登記，即登記的所有權人和實質的所有權人不一致。 當然，除了上述列舉的情況導致的真實的權利人和登記簿記載的權利人不一致外，還有其他的情形，如夫妻共有的房產只登記了一方的名字，另一方雖不是登記的權利人，但是基于法律規定也是共有人。很明顯，借名買房不屬于上述登記權利人和實際權利人不一致的情形。
借用他人姓名一方和出借姓名一方對標的房屋物權歸屬的約定是合同，是債權債務關系（債分四種：合同之債、侵權之債、無因管理之債、不當得利之債），不能以物權對抗第三人，也不能對抗法院的強制執行。如因強制執行受損，可以根據借用合同，向出借姓名一方主張損害賠償。
